Zakladatel fondu kvalifikovaných investorů Silverline Real Estate v rozhovoru říká, že buduje mezinárodní fond se stabilními nižšími dvoucifernými výnosy pro investory, a popisuje, jak se mu podařilo dosáhnout takových výnosů, jak vybírá nemovitosti do portfolia fondu a proč záměrně drží zadluženost fondu níž, než je tomu u konkurence.
Vzpomenete si na moment, kdy vás prvně napadlo, že byste se mohl živit realitním byznysem?
Stalo se to v roce 2014, kdy jsem působil v Dubaji, kde jsem jako poradce vyhodnocoval investiční příležitosti pro naše klienty, přičemž ta klientela byla poměrně specifická. Jednalo se třeba o členy saúdské královské rodiny, kteří chtěli investovat do nemovitostí všude možně po světě, včetně Monaka nebo Londýna. Když jsem viděl, jakým způsobem lze generovat slušnou návratnost v oblasti nemovitostí na zahraničních trzích, tak mi došlo, že po globální finanční krizi byl český rezidenční development v útlumu a mohla existovat velmi dobrá příležitost, jak na něm investovat.
Několik měsíců mi trvalo, než jsem si pražský trh z Dubaje analyzoval, a pak jsem si udělal na pět dní výlet do Prahy a během těch pár dní si rezervoval pět bytů na devadesátiprocentní hypotéku s úrokem 1,49 procenta. Použil jsem na to své první úspory ve výši dvou milionů korun, které jsem si vydělal prací. To podnikání stálo na třech nohách. První byla marže, která se vygenerovala z rekonstrukce, druhá velmi zajímavá marže plynula z krátkodobých pronájmů, a pak tam navíc došlo k postupnému zhodnocení samotné nemovitosti.
V té době jste to měl ale jako vedlejší byznys, stále jste byl zaměstnán, že?
Ano, je to tak. V roce 2016 jsem se vrátil do Prahy, nicméně až do roku 2021 jsem pracoval v globální poradenské společnosti, kde jsme s kolegy obsluhovali fondy privátního kapitálu. Postupně se moji dva nejbližší kolegové přidávali k mému podnikání, přičemž v roce 2021 už náš byznys nabyl rozměrů, kdy jsme sami cítili, že by se tím dalo skutečně uživit a dělat to na plný úvazek. Všichni tři jsme měli vášeň pro fondy privátního kapitálu, tak jsme si řekli, že ty věci spojíme, budeme se věnovat rezidenčnímu developmentu, kde už částečně působíme, a zároveň vytvoříme fond, protože fondové prostředí dobře známe.
Dan Vaško
Je zakladatelem fondu kvalifikovaných investorů Silverline Real Estate. V minulosti působil například na pozici senior manažera v globální poradenské společnosti Kearney. Zkušenosti získal také ve společnostech Roland Berger Strategy Consultants, v ČSOB nebo v dubajském start‑upu zabývajícím se manažerským poradenstvím.
Sám jste říkal, že jste začínal s dvěma miliony korun, jak se vám tuhle původní investici za ty roky podařilo zhodnotit?
Ta cesta byla postupná, nemyslím si, že tam byl nějaký velký milník, kdy by můj majetek nějak skokově vzrostl. V tenhle moment se dá říct, že můj vklad v našem fondu je kolem stovky milionů korun.
Jde celkem o 11 projektů, specializujeme se na velká města. V Praze přibývá deset tisíc obyvatel ročně, ještě o něco víc ve Středočeském kraji. Zaměřujeme se proto na to, že systematicky skupujeme pozemky v nejbližším okolí Prahy, protože v metropoli samotné už je jich nedostatek. Ty pozemky následně zasíťujeme, vystavíme tam dopravní infrastrukturu a případně potom pokračujeme i se stavbou objektů samotných. Především tedy rodinných domů. V tomto typu projektů máme víc než polovinu celkového portfolia. Ten druhý typ projektů, kde vidíme také velkou příležitost, je malometrážní bydlení v univerzitních krajských městech. Typicky kupujeme objekt, který je před rekonstrukcí. Chceme jej nejen kompletně zrekonstruovat, ale ideálně na něm rovněž postavit nástavbu.
Hodnota vašeho fondu se každoročně bezmála zdvojnásobí a zvládáte přinášet také vysoké výnosy. Jak se vám toho daří dosahovat?
Na úplném počátku jsme si stanovili cíl, že chceme našim investorům přinášet nižší dvouciferný výnos. To znamená v intervalu 10 až 12 procent. Tehdy to nebylo na českém trhu standardem, developeři, kteří by přece jenom měli dodávat o trošku vyšší výnos než třeba fondy, které se orientují na pronájem, dodávali typicky výnos sedm až osm procent.
Nám se zatím za poslední tři roky daří v průměru dosahovat výnosu deset procent v investiční třídě akcií, která je krytá na 10 procent, a dokonce výnos 11,9 procenta ve třídě, kde výnos kryjeme do sedmi procent a pak se dělíme o nadvýnos. Staví nás to na českém trhu v konkurenci více než třicítky fondů typicky do první trojky, maximálně první pětice těch nejlepších fondů.
S jakou pracujete zadlužeností a jaká by podle vás vlastně měla být ideální zadluženost ve fondu?
Jsme v tomto ohledu velmi opatrní. Typická zadluženost fondů kvalifikovaných investorů v tom našem oboru na českém trhu je kolem 50 procent, my jsme aktuálně přibližně kolem 37 procent. Chceme si nechat opravdu velkou rezervu pro případy, kdy bychom si na trhu potřebovali z jakéhokoliv důvodu půjčit. Třeba kvůli tomu, že by trh opět zamrzl na dva až tři roky. V takovém případě víme, že banky nás typicky pustí až na úroveň zadluženosti 60-65 procent, takže si tam chceme tuhle velkou rezervu strategicky nechávat.
Kdo jsou vaši investoři?
Zhruba 25 procent fondu je vlastněno zakladateli, tedy námi třemi. Dalších 15 procent je vlastněno naší osobní sítí známých a přátel, ať už jsou to naši bývalí klienti, nadřízení a ostatní lidé, které jsme během svých životů potkali. Dalších 20 procent je vlastněno institucionálními investory. Zbytek pak tvoří zprostředkované investice, pracujeme také s finančními poradci, kteří se orientují na bonitní klientelu.
