Kvůli růstu cen na realitním trhu a zdražení úvěrů na bydlení už činže ve většině velkých měst nestačí ke splácení hypotéky. Byty nevynášejí tolik, co dříve, a jejich „konkurenceschopnost“ oproti jiným konzervativním investicím se zmenšuje.
Podle lednové analýzy UniCredit Bank aktuálně dosahuje hrubý výnos z pronájmu investičního bytu v Česku průměrně 3,6 procenta ročně. Pro srovnání – český desetiletý státní dluhopis, tedy investice obecně považovaná za jednu z nejbezpečnějších, ročně přináší 4,7 procenta.
Neznamená to, že by koupě a pronájem rezidenční nemovitosti nemohly vydělávat. Ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno i další krajská hlavní města, je ale potřeba daleko pečlivěji vybírat vhodný byt. A v ziskovějších regionech, typicky na Ústecku nebo Ostravsku, je zase nutné počítat s vyšším rizikem, především v podobě horší bonity místních nájemníků, a také s demografickým výhledem.
Trh tažený investory
Klíčovým faktorem pro výhodnost investice do nemovitostí je poměr činže a prodejní ceny bytu. Vývoj v posledních letech nehraje investorům do karet.
Týdeník Ekonom na základě dat o průměrných nájmech a realizovaných cenách nemovitostí spočítal, že ve většině krajských měst rostly prodejní ceny rychlejším tempem, než jakým zdražovaly činže. To mělo za důsledek také klesající výnosy z investičních bytů. Podle výpočtů mezi lety 2021 a 2025 klesl tento ukazatel ve všech krajských městech s výjimkou Prahy a Brna.
I při tomto vývoji stále platí, že při hledání nejziskovější nemovitosti je lepší se porozhlédnout mimo dvě největší česká města. „Atraktivní jsou zejména byty ve větších městech mimo Prahu a Brno, kde jsou pořizovací ceny pořád ještě výrazně nižší a v poměru k nájmu lze dosáhnout vyššího procentního výnosu,“ tvrdí ředitel společnosti Hyponamíru.cz Miroslav Majer.
Podle analýzy Ekonomu jsou dnes nejvýhodnější investice do bytů v Karlových Varech s hrubým ročním výnosem bezmála šest procent. Jen těsně druhé se umístilo Ústí nad Labem s 5,7 procenta.
Severočeské město patří mezi investory k nejoblíbenějším dlouhodobě. Jak ale upozorňují realitní makléři, není to investice pro každého. Mnohem více než v jiných městech je tu problém s neplatiči. „Nájemníky je potřeba dobře vybírat. Většina zájemců neprojde sítem,“ upozorňuje realitní makléř z Ústí nad Labem David Drobný.
Přesto podle něj mnoho pražských „investičních dobrodruhů“ nemovitosti v Ústí a dalších městech v regionu právě kvůli vyšším výnosům a navzdory riziku vyhledává. Totéž dlouho platilo také pro Ostravu.
Ani Ústí už není tak výnosné
Jak ale ukazují data z realitního trhu, ani v Ústí nad Labem není situace tak příznivá jako ještě před několika lety. V roce 2021 hrubý výnos z nájemného dosahoval bezmála osmi procent. Z velké míry právě kvůli zájmu investorů, ochotných zaplatit za nemovitost vyšší částky než místní lidé hledající bydlení. Ovšem od té doby do loňska průměrné ceny bytů v Ústí vzrostly téměř o 74 procent, zatímco nájmy jen o 28,5 procenta.
Ještě nepříznivější byl z tohoto pohledu vývoj v moravskoslezské metropoli. Ostravské byty zdražily dokonce o čtyři pětiny a růst činží byl jen 36procentní. Výsledek? Pokles hrubého výnosu z nájemného z šesti na méně než pět procent ročně.
Krajská města představují zhruba dvě třetiny celého nájemního trhu v Česku. Analytici UniCredit Bank, kteří počítali výhodnost uložení peněz do rezidenčních nemovitostí také v menších městech, ale pozorovali podobný trend i tam. Méně než před několika lety – kolem pěti procent ročně – vydělávaly investiční byty třeba v Chomutově a Mostě, dalších vyhledávaných lokalitách.
Pozor na demografii
Společně s klesajícími výnosy roste doba návratnosti investice do bytu. Podle aktuální analýzy UniCredit Bank se vložené peníze vrátí za 27 let. S připočtením nákladů, jako jsou daně, pojištění, rekonstrukční práce a opravy, a také doby, kdy je byt neobsazený, to trvá ještě déle.
Kvůli tomu vstupuje do hry další důležitý faktor, který by měl investor vzít v úvahu: demografie. Predikce Českého statistického úřadu předpovídají, že počet obyvatel ve většině krajů bude v příštích dekádách klesat a s ním půjde dolů také poptávka po nemovitostech, včetně nájemních. Největší rizika se opět očekávají v sociálně slabších regionech, dnes investičně nejvýhodnějších.
Statistický úřad tvrdí, že do roku 2050 počet obyvatel v Ústeckém kraji klesne kvůli stěhování do stabilnějších regionů a klesající porodnosti o 12 až 15 procent. Na Karlovarsku bude úbytek lidí dokonce mezi 15 až 18 procenty, podobně jako na Ostravsku.
Tento vývoj nejenže zmenší skupinu potenciálních nájemníků, ale podepíše se také na nižší poptávce po nemovitostech a bude tlačit jejich ceny dolů. V největším ohrožení jsou podle studie realitně‑analytické společnosti Flat Zone především menší města trpící odlivem obyvatel a stárnutím populace dlouhodobě.
Problém pro investory s hypotékou
Navzdory negativním zprávám ale zatím apetit českých investorů na realitním trhu nepolevuje. „Současnou vysokou poptávku po bytech táhnou jednak zájemci o vlastní bydlení, jednak zájemci o pořízení nemovitosti jako investice,“ tvrdí obchodní ředitel Maxima Reality Jakub Šolar.
Loni se podle statistik společnosti Flat Zone prodalo v celém Česku přes 38 tisíc starších bytů, což představovalo meziroční nárůst o 39 procent. U nových a zánovních bytů pak firma spočítala za rok 2025 celkem více než 23 tisíc transakcí. To bylo dokonce o 91 procent meziročně více. Přesný podíl investorů ovšem není známý.
O vysoké poptávce po nemovitostech svědčí také loňský extrémní zájem o úvěry na bydlení. Finanční instituce loni poskytly klientům nové hypotéky celkem za 321 miliard korun, meziročně o 41 procent více. Rok 2025 byl zároveň historicky druhým nejsilnějším rokem hypotečních bank. Také v tomto případě hrají investoři důležitou roli, a to především v posledních měsících.
„Oznámení ČNB fungovalo jako startovní výstřel a lidé, kteří zvažovali nákup bytu na investici, nyní vědí, že mají jen několik týdnů na to, aby získali financování za stávajících podmínek,“ tvrdí David Bureš ze společnosti Flet zabývající se správou investičních bytů.
Využívání hypoték pro financování nákupů investičních bytů loni na podzim označila za rizikové i Česká národní banka. Aby trh zchladila, zavede od letošního dubna přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů právě pro investory. Maximální výše úvěru k hodnotě nemovitosti klesne z dnešních 80 na 70 procent.
Jinak řečeno, investoři budou muset mít naspořeno výrazně více vlastních zdrojů, a to 30 procent ceny nemovitosti. Zároveň se zpřísní ukazatel celkového dluhu k příjmům žadatele o úvěr, který klesne z dosavadního devítinásobku na sedminásobek čistého ročního příjmu.
Nakolik opatření ochladí zájem českých investorů o nemovitosti, který je v rámci Evropy výjimečně vysoký, se ale teprve ukáže.
