Víme, kde jsou k mání nejvýnosnější byty. Je to ale investice pro zkušené

Nabídka má ovšem, stejně jako desítky dalších podobných, jeden podstatný háček – adresu. Zmiňovaný byt se nachází na okraji Litvínova ve čtvrti Janov, která nechvalně proslula jako jedno z největších a nejproblémovějších ghett v Česku. Situace tu dospěla tak daleko, že část zdevastovaných, vybydlených domů musela místní radnice vykoupit a zbourat.

Milionový byt z inzerátu se nicméně nachází ve velmi zachovalém domě, který prošel částečnou rekonstrukcí, a realitní makléř, který má prodej na starosti, slibuje takové koupi budoucnost. „Vzhledem ke stále rostoucím cenám nemovitostí bude mít tento byt v příštím roce hodnotu přes milion korun, a je tedy vhodný jako investice,“ tvrdí Petr Novák. Budoucnost Janova vidí v jasnějších barvách i radnice, která chce kdysi bohaté městské části vrátit její původně dobrou pověst.

Týdeník Ekonom zmapoval z dat stránek Sreality.cz reálné prodejní ceny nemovitostí v Česku, které změnily majitele v uplynulých 12 měsících. Měst, kde se ceny bytů vejdou do 30 tisíc korun za metr čtvereční, tedy zhruba do čtvrtiny celorepublikového průměru, je několik desítek. Vybrali jsme také města s nejlevnějším bydlením v každém z krajů. I u nich sice platí, že průměrné ceny jsou výrazně pod krajským průměrem, zároveň ale už často nejde o vyloučené lokality, kde se v noci nedoporučuje opouštět bez­pečí domova, ale běžná stará pane­lová sídliště.

V tom je situace shodná s oběma největšími českými městy – nejlevnější nemovitosti jsou zde na velkých starších sídlištích.

Zakleté regiony

V desítce nejlevnějších měst bez výjimky najdeme jen ta z Karlovarského, Ústeckého a Moravskoslezského kraje. A mají dost společného. Často zažila doby slávy, kdy tady bydlení nebylo vyhrazeno sociálně slabým. Typickým příkladem jsou Karviná nebo Bílina. Tedy města obývaná za socialismu horníky, kteří ve své době patřili mezi nejlépe placené profese. Po zavření dolů a ztrátě zaměstnání ovšem někdejší elita přišla o práci, náhradu za ni nenašla a dostala se do sociálních problémů.

S tím souvisí další společný rys oblastí s nejlevnějšími nemovitostmi. Bez výjimky ve všech je nezaměstnanost násobně vyšší než ve zbytku republiky. Zatímco český průměr činil v létě 3,5 procenta, ve městech nejlevnějšího bydlení se šplhá k 10 procentům, případně je i nad nimi. Například v Bílině je bez práce zhruba 14 procent obyvatel.

Nejlevnější byty v krajích

byty kraje ceny | Foto: Týdeník Ekonom

Kvůli nezaměstnanosti jsou Karlovarský, Ústecký a Moravskoslezský kraj také regiony s největším podílem lidí v exekuci. Účty obstavené exekutorem má v těchto oblastech často více než desetina obyvatel. Třeba v Kraslicích je předlužených obyvatel 12,4 procenta, v Litvínově 15,9 procenta a v Bílině dokonce 18 procent.

Šance pro investory

Jen těžko se dá předpokládat, že by v těchto lokalitách hledali bydlení třeba mladí lidé, kteří na vlastní byt nedosáhnou v krajských městech. Přesto si realitní makléři nemohou stěžovat na nezájem kupujících ani v jednom ze tří jmenovaných krajů. Jde ovšem o jiný typ zájemců. Takové, kteří nehledají bydlení pro sebe.

„Většinu nemovitostí, které jsem prodával v roce 2021, kupovali investoři z Prahy. V době ekonomické krize zájem opadl a od roku 2024 se zase začínají vracet. Hledají co nejlevnější nemovitosti, tlačí na cenu, ale je jich dost, takže je z čeho vybírat,“ popisuje realitu v Ústeckém kraji David Drobný z kanceláře Reality Drobný. Příčina zájmu lidí, kteří chtějí tímto způsobem zhodnotit peníze, je ryze ekonomická. Zatímco prodejní ceny bytů jsou v sociálně slabých regionech hluboko pod úrovní, jaká je v bohatších oblastech Česka, rozdíl v nájmech takový není. Třeba v Bílině jsou prodejní ceny bytů oproti celorepublikovému průměru čtvrtinové, zatímco nájmy poloviční.

Jinak řečeno, při koupi a pronájmu bytu v Ústí nad Labem, Mostě, v Chomutově nebo v Karviné a Orlové zisky přicházejí rychleji a jsou výraznější. V hlavním městě malí pronajímatelé mohou počítat s hrubým ročním výnosem kolem 3,5 procenta; naproti tomu na západě a severu Česka výnosy činí šest i sedm procent ročně. Vysoké výnosy vyvažují negativa a rizika. V drtivé většině jde o byty v panelácích ze 70. a 80. letech s extrémní energetickou náročností, obvykle vyžadující rekonstrukci.

Jiným rizikem jsou neplatiči. „Nájemníky je třeba dobře vybírat. Většina neprojde sítem,“ říká Drobný. Důvodem je měnící se cílová skupina. V posledních letech téměř zmizeli nájemníci z řad mladých párů, které hledaly startovací bydlení. „V Chomutově působím už 17 let a za tu dobu se vystřídalo několik trendů. Na začátku se dobře pronajímaly malé byty. Dnes je největší zájem ze strany rodin s dětmi,“ říká realitní makléř Zdeněk Fibrich. Investoři tak nyní poptávají hlavně velké, tří- a čtyřpokojové byty.

Mezi kupci se ve městech s levným bydlením objevují i spekulanti proslulí tím, že účtují přemrštěné nájmy, na které sociálně slabým přidává stát ve formě příspěvku na bydlení. Stát chce problém vyřešit reformou dávek.

Video: Ano, stavme byty, ale hlavně ne u mě! Expert vysvětluje, proč je v Česku krize bydlení (26. 9. 2025)