Někdejší sídlo odborových svazů na pražském Žižkově čeká zásadní proměna. Objekt vlastní rodina Valových, známá díky koupelnovému byznysu a společnosti Siko, která zde místo kanceláří hodlá vybudovat nájemní byty.
Na první pohled běžná revitalizace. Jedná se ovšem o dosud největší projekt takzvaných mikrobytů. Tedy malých jednotek, které více než klasický byt připomínají hotelový pokoj. Celkem jich v někdejším sídle odborářů vznikne více než 600. Včetně kuchyňského koutu či koupelny budou mít jen kolem 23 metrů čtverečních. Už dnes je prakticky jisté, že s hledáním obyvatel pro žižkovské mikrobyty nebudou mít majitelé problém. Jak ukazují zkušenosti jiných developerů, poptávka po bydlení na pár metrech čtverečních je obrovská a kvůli astronomickým cenám větších bytů dál poroste. A to i navzdory tomu, že vlastnictví miniaturního bytu s sebou nese mnohá právní omezení.
Bydlení na pětníku
Jedním z posledních dokončených projektů zaměřených z velké části na mikrobyty byla přestavba části Top Hotelu na pražském Chodově. Developerská společnost PSN někdejší hotelové pokoje přeměnila na bezmála 230 bytových jednotek; z toho zhruba polovina měla výměru 22 metrů čtverečních. Dvě třetiny z nich developer prodal ještě před dokončením a nyní, půl roku po kolaudaci, není k mání už ani jeden.
Jestliže se snad někomu zdá 22 metrů čtverečních málo, developeři testují ochotu zákazníků uskromnit se ještě mnohem více. Společnost PSN už před několika lety úspěšně udala mikrobyty, které vznikly přestavbou někdejšího kláštera karmelitek svaté Terezie a které disponovaly podlahovou plochou jen něco málo přes deset metrů čtverečních.
Rekordmanem je pak společnost Vertex Fund. Ta na pražském Proseku před dvěma lety přestavěla budovu bývalého hotelu. Díky tomu vzniklo bezmála 50 bytů, z nichž většina měla užitkovou plochu mezi 14 a 19 metry čtverečními. Našla se ale také jednotka o pouhých devíti metrech. A i ta si bez problémů našla kupce, a to za více než 1,5 milionu korun. Podle zakladatelky firmy Kariny Svoboda se prodaly všechny nabízené byty, které skoupili investoři a dále je pronajímají.
Neustálé zmenšování garsonek až na úroveň menší, než jsou hotelové pokoje, má jeden háček. Česká legislativa umožňuje kolaudovat jako byt pouze prostor s minimální výměrou 16 metrů čtverečních. Ani to ovšem pro developery není zásadní překážka. Řešením je nazvat mikrobyt „ubytovací jednotkou“ nebo „ateliérem“; potom dostane razítko bez problémů. Pro majitele to přináší jistá omezení. V ubytovací jednotce si například nemůže zapsat trvalý pobyt a komplikovaně se na nákup takové nemovitosti shání také hypotéka – většina bank je neposkytuje.
Na oplátku za malý soukromý prostor developeři nabízejí velkorysejší společné prostory, které mají nahradit to, co se do bytu jednoduše nevešlo. „Máme tady i místnost pro cvičení jógy, fitko, sklepy, kolárnu, sušárnu, společenskou místnost,“ vypočítává tyto „bonusy“ u projektu Skyline, vzniklého z Top Hotelu Praha, šéf developmentu PSN Štěpán Smrčka.
Hodně peněz za málo muziky
Navzdory všem nevýhodám poptávka po miniaturních bytech roste, a to nejen po těch nových. Podle statistik realitního portálu Sreality se letos ve druhém čtvrtletí oproti stejnému období loni vyhledávaly mikrobyty o 56 procent více. Mikrobyty zároveň zůstávaly v nabídce Srealit necelé dva měsíce, což byla nejnižší doba ze všech typů bytů. „Velmi malé bytové jednotky jsou v Praze velkým tématem. Nemovitosti v hlavním městě jsou velmi drahé, proto řada zájemců o koupi bytu zvažuje ty nejúspornější varianty, často na nejnižší hranici velikosti bytových jednotek,“ vysvětluje manažerka oborových služeb společnosti Seznam Hana Kontriš.
Vysoká poptávka má pro developery ještě jedno kouzlo. Díky ní si mohou dovolit prodávat malometrážní jednotky za podstatně vyšší ceny než větší byty. „Rozdíl mezi cenou za metr čtvereční u malého bytu a větší jednotky může být až 30 tisíc korun za metr čtvereční. To je hlavní motivace developerů, protože většina nákladů je stejných nebo podobně vysokých u větších i menších bytů,“ tvrdí odborník na nákupy nemovitostí z realitní společnosti Resimo Josef Lebeda.
Jeho slova potvrzují i data poradenské společnosti Deloitte. Z jejího pravidelného Develop Indexu vyplývá, že zatímco u garsonek nabízejí developeři byty s průměrnou cenou přes 180 tisíc korun za metr čtvereční, metr dvou‑ či třípokojového bytu vyjde průměrně o 15 tisíc levněji. Na realitních portálech se ovšem dají najít i mikrobyty s cenou překračující 200 tisíc za metr.
A kdo vlastně mikrobyty kupuje? Rozhodně se nedá říct, že by bytová krize v Česku dospěla do stadia, kdy by byly k životu na pár metrech čtverečních odsouzené rodiny. Například PSN tvrdí, že dva ze tří mikrobytů našly nové majitele v investorech, kteří je dále pronajímají například studentům či expatům. „Mikrobyty jsou málokdy určeny k vlastnímu bydlení, většinou jde o investiční nemovitosti a kupující je nejčastěji pořizují za účelem pronájmu. Zájemci o vlastní bydlení naopak čelí nedostatku alespoň středně velkých bytů a mikrobyty pro ně často nejsou vhodným řešením – zejména z důvodu nedostatečné velikosti, úložných prostor i dispozičního uspořádání,“ potvrzuje také Josef Lebeda.
Dalším obvyklým kupujícím jsou pak mladé páry či rodiče shánějící startovací bydlení pro své děti.
Mikrobyty místo nádraží
Možnost vyzkoušet si segment minibydlení láká i další developerské společnosti. „Podíl mikrobytů v nabídce developerů se dnes pohybuje kolem 15 procent. S ohledem na avizované plány developerských společností očekáváme, že se v příštích letech bude dále zvyšovat,“ konstatuje Josef Lebeda.
Jedním z dalších velkých připravovaných projektů je rekonstrukce budovy bývalého nádraží Vyšehrad v pražských Nuslích. Desítky let chátrající budovu loni koupila developerská skupina Karlin Port Estate. „V rámci projektu vznikne celkem 142 mikrobytů. Oproti původním plánům došlo k jejich mírnému úbytku – v nejvyšších patrech jsme je nahradili prostornějšími jednotkami – luxusními penthousy,“ popisuje plány firmy vedoucí partner Milorad Miškovič.
Developer se rozhlíží také po dalších městských částech. „K lokalitám, které dlouhodobě sledujeme, patří Smíchov. I zde připravujeme projekty, které budou pracovat s různými typy bytových jednotek včetně těch menších,“ naznačuje Miškovič.
Segment mikrobytů chce otestovat také Penta Real Estate, která se jinak zaměřuje spíš na vyšší segment trhu s prémiovým bydlením. Firma postaví na Smíchově na místě, kde původně plánovala vybudovat administrativní budovu, na tři stovky miniapartmánů. Stavět chce začít už v příštím roce.
Hned dva projekty s podobným záměrem připravuje společnost Trigema. Pro mikrobyty ovšem používá moderní termín coliving, tedy spolubydlení. Na 270 bytů s podlahovou plochou kolem 20 metrů chce firma stavět v pražském Karlíně přímo naproti svému staršímu nájemnímu projektu Fragment.
Najdou se ale i developeři, kteří přechod do lukrativního segmentu mikrobytů neplánují. „Ze zkušeností víme, že například v bytě pod 25 metrů čtverečních se bez kompromisů téměř nedá bydlet. Proto takové byty nestavíme a stavět nechceme,“ tvrdí třeba hlavní analytik největšího pražského developera Central Group Ondřej Šťastný. Podobně hovoří i generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. „Vyhodnotili jsme, že aby se v bytě ještě dalo důstojně bydlet, nemůže být menší než 24 až 25 metrů čtverečních. Menší byty proto stavět nebudeme,“ odmítá Korec.
O pokoj méně
Trend zmenšování bytů v Praze se netýká jen garsonek, měnících se na de facto dlouhodobě obývané hotelové pokoje. Statistiky ukazují, že kvůli vysokým cenám a zájmu investorů roste také podíl dvoupokojových bytů. Jestliže v roce 2015 podle údajů Českého statistického úřadu tvořily jedno‑ a dvoupokojové byty necelých 60 procent z celkového počtu dokončených bytů v metropoli, nyní je to už skoro o deset procentních bodů víc. Na prodejích nových bytů se pak podílejí dokonce třemi čtvrtinami. A to právě na úkor rodinného bydlení.
I u třípokojových bytů se navíc smrskává jejich užitková plocha. „Byty se zmenšují a týká se to i dispozic 3+kk nebo 4+kk. Odhaduji, že za posledních 15 let mohlo v průměru dojít ke zmenšení o sedm až 10 metrů čtverečních,“ potvrzuje Josef Lebeda. Tento trend se projevuje i na průměrné užitné ploše za všechny typy bytů. Ještě před deseti lety měl průměrný nový pražský byt přes 71 čtverečních metrů, loni už to bylo skoro o čtyři metry čtvereční méně.
Hlavní příčinou je opět dostupnost bydlení. Pro lidi je totiž důležitější celková cena bytu než cena za metr čtvereční. Pokud jsou ochotní obětovat 10 metrů čtverečních, tedy v přepočtu plochu jednoho pokoje, při aktuálních pražských cenách to znamená úsporu zhruba 1,7 milionu korun.
