Apartmán se dvěma ložnicemi a s výhledem na pláž. Anebo 30metrový jednopokojový byt, odkud z okna vidíte maximálně sousedům do kuchyně. Česká bytová drahota dospěla do stadia, kdy se za stejné peníze, na jaké přijde nový byt v Praze či v Brně, dají pořídit nemovitosti u moře nebo v horách.
Jistě nelze očekávat, že by se průměrná česká rodina v bytové nouzi sbalila a přestěhovala do dovolenkového resortu. Srovnání cen a úrovně dražších domácích nemovitostí se zahraničními ale představuje výzvu pro osobní investice. Na pronájmu apartmánů nebo bytů v oblíbených letních i zimních destinacích se dá vydělat. A jako bonus si majitel může zvolit termíny, kdy ji vyhradí sobě, rodině, přátelům, obchodním partnerům a podobně.
Podle analytické společnosti Dataligence, která sleduje realizované ceny nemovitostí, dosáhla v Praze loni na konci roku průměrná prodejní cena za metr čtvereční bezmála 140 tisíc korun. Jednoduchým výpočtem dojdeme k sumě kolem čtyř milionů korun za větší garsonku, téměř 8,5 milionu u 60metrového dvou‑ či třípokojového bytu a více než 10 milionů pro větší, rodinné byty.
Průměrné hodnoty však poskytují zkreslené údaje. Společnost Dataligence do svých výpočtů zahrnuje jak starší, tak nové byty. Secondhandová nemovitost vyjde o něco levněji, nová pak dráž. Podíváme‑li se čistě na údaje o prodejních cenách nových bytů, jdou čísla ještě výš. V nových developerských projektech už se prakticky nedá sehnat garsonka za méně než pět milionů a velký stometrový byt vyjde minimálně na 15, spíš však ke 20 milionům korun.
Týdeník Ekonom proto zapátral, kde takové peníze uplatnit na nemovitostních trzích v cizině. Ne ve vysídlených obcích na Sicílii či na divočejším Balkáně, kde se dům dá koupit řádově za statisíce korun, ale v nových developerských projektech v oblíbených letních či zimních letoviscích.
Rozdělili jsme nemovitosti do čtyř cenových kategorií podle velikosti a ceny. První od pěti do sedmi milionů korun, druhá od sedmi do 10 milionů, třetí od 10 do 15 milionů, a pak speciální kategorie od 20 milionů výš – tak aby odpovídala nabídce prémiových developerských projektů v Česku.
Nemovitosti v zahraničí
Za cenu větší garsonky (kategorie I) se dá koupit třeba dvouložnicový apartmán v městě Torrevieja v části španělského pobřeží Costa Blanca jižně od Valencie. Zhruba za 6,5 milionu je k mání také 60metrový apartmán přímo u mariny v chorvatském Zadaru.
Kdo hledá větší exotiku, za stejné peníze může pořídit 50metrový apartmán v Dubaji poblíž místního autodromu, pár set metrů od pláže. Milovníci zimních sportů zase se stejnou částkou uspějí v rakouském Viehhofenu, kde mohou koupit 30metrový apartmán v novostavbě dokončené v loňském roce poblíž místních sjezdovek.
V kategoriích I a II se otvírá cesta už k velkým apartmánům o 70 a více metrech čtverečních – třeba ve Španělské Málaze či Marbelle, v chorvatské Poreči, italském Trentinu, vše na dobrých adresách. Ale už také třeba i dvou‑ až třípokojové byty na Floridě.
Speciální kategorie už je plná exkluzivity. Téměř 100metrový byt v nově vznikající čtvrti na bývalém nákladovém nádraží na pražském Žižkově stojí tolik, co stejně velký apartmán v dubajské Marině nebo italských Dolomitech.
Příklady jsme vybrali v zemích, kde podle Jana Rejchy, ředitele realitní kanceláře Rellox specializující se na zahraniční nemovitosti, čeští investoři v minulých letech nakupují nemovitosti nejvíc. U řady z nich přitom nabízí developer či investor možnost kompletního servisu, a není tak třeba se obávat, že majitel bude muset jezdit každý týden předávat klíče novým krátkodobým nájemníkům.
Jak si stojí zahraniční nemovitosti ve srovnání s těmi českými podle výnosů? „Investice do bytů v Praze přináší návratnost kolem tří až čtyř procent ročně,“ říká zakladatel portálu Valuo.cz Radek Šitera. Výjimkou jsou krátkodobé pronájmy; u nich ale panuje nejistota do budoucna kvůli připravované regulaci. Ta má jejich poskytování zásadně omezit.
U vybraných zahraničních apartmánů nebo bytů mohou být výnosy zajímavější, a to zejména u pronájmů turistům, pro něž jsou některé projekty přímo určené. Například u dubajských nemovitostí odhaduje Rejcha výnosnost na 10 až 12 procent, u apartmánů v rakouských Alpách pak na pět až šest procent. Podle realitní makléřky Jesiky Shopper ze společnosti společnosti Luxent – Exclusive Properties v Chorvatsku nebo Španělsku výnosy činí mezi sedmi a 11 procenty. „Pro kupující jde o dobrou investici s lepším výnosem než v Česku,“ konstatuje.
Nevýhodu koupě nemovitosti v zahraničí vytváří vzdálenost, jiná pravidla pro transakce na realitním trhu, různě vysoké daně z nemovitostí a také financování. Je tedy nutné nastudovat místní pravidla, připravit se na administrativu a další náklady spojené s koupí či pronájmem.
Zvláštní pozornost při výběru nemovitosti je třeba v případě Rakouska, kde platí – na rozdíl od jiných zemí – relativně striktní pravidla pro jejich užívání. U každého bytu nebo domu vychází z územních plánů a může se lišit obec od obce. Odmyslíme‑li možnost stálého bydlení, jsou nejčastější dvě varianty: volnočasové využití a turistický pronájem. První varianta je nejméně omezující, majitel ji může užívat sám i pronajímat. V posledních letech ale podle Rejchy těchto nemovitostí ubývá, neboť je obce nemají v oblibě. Častější je druhá možnost, obvyklá v turisticky atraktivních místech. Majitel je omezen tím, že svou nemovitost může užívat jen po určený počet týdnů. Ve zbytku roku apartmán či chatu pronajímá profesionální správcovská firma turistům a vlastníkovi vyplácí nájem.
V evropských zemích kupující potřebuje nějakou obdobu osobního identifikačního čísla pro úřední a daňové účely. Pravidlem bývá také založení bankovního účtu v zemi, ze kterého se platí zálohy na koupi či samotná kupní cena, v budoucnu daně z příjmů z pronájmu. A jelikož se smlouvy sepisují v místním jazyce, je třeba myslet také na jejich překlad.
Poplatky je nutné uhradit například notáři, bez nějž se realitní transakce v cizině neobejde. Obvykle se pohybují v nižších jednotkách procent. S pořízením nemovitosti jsou také spojené daně z převodu nemovitosti či DPH. Například v Itálii nebo Španělsku u nové výstavby činí 10 procent. Každoročně se pak bez výjimky platí také daň z nemovitostí, která se pohybuje od stovek až po tisíce eur v závislosti na zemi a také lokalitě. A konečně, pronajímatel musí místním berním úřadům odvádět daň z příjmů.
