Na byt v Praze nemáme a mít nebudeme, ale lepší pracovní příležitost než v hlavním městě neseženeme. Jak tedy bydlet, pokud nechceme platit pražské činže? V posledních letech se do takové situace dostává stále více lidí, když si jako místo své kariéry zvolí českou metropoli. A stále více jich řeší situaci tím, že se přestěhují do některého města či obce ve Středočeském kraji.
Z ekonomického hlediska tato volba dává perfektní smysl: týdeník Ekonom zmapoval ceny bydlení ve dvacítce měst ve středních Čechách a spočítal, že v dojezdovém čase vlakem do jedné hodiny se dají pořídit byty za ceny o třetinu, či dokonce polovinu nižší než v hlavním městě. Zjednodušeně řečeno, čím déle je člověk ochoten za prací dojíždět, tím méně peněz zaplatí za vlastní bydlení.
Ceny bytů v Praze a středních Čechách. | Foto: Economia
Na samotné vzdálenosti konkrétního města či obce od Prahy přitom až tolik nezáleží. „Ve finále je důležitější doba dojezdu vlakem než samotná vzdálenost od Prahy v kilometrech. Zajímavostí je v tomto směru třeba obec Olbramovice na Benešovsku. Modernizací tratě se zkrátil dojezd do Prahy na méně než jednu hodinu a ceny nemovitostí tam v posledních letech poměrně silně rostly,“ říká majitel realitní kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič.
Vlak jako benefit
Situace s bydlením v Praze se už na trhu projevuje delší dobu. Zatímco dříve lidé volili spíš bližší destinace, nyní jsou ochotní cestovat na čím dál větší vzdálenosti. Zájem o bydlení mezitím zdražil mnoho dřívějších nejoblíbenějších destinací nedaleko Prahy, třeba Říčany. „Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí lidé volí život a využití občanské vybavenosti s dojížděním do Prahy – Benešov, Kolín, ale třeba i Pardubice,“ popisuje generální ředitel realitní kanceláře Next Reality Robert Hanzl.
Týdeník Ekonom vybíral města, kde analyzoval ceny bydlení, podle dvou parametrů. Tím prvním byla zmiňovaná dojezdová doba kratší než jedna hodina. Tím druhým byla možnost cestovat vlakem, a to bez přestupů. Důvod je jasný: přestože ani drahám se nevyhýbají cestovní komplikace a zpoždění, oproti dopravním zácpám při cestování autem či autobusem jsou méně časté, méně intenzivní, a ne tak otravné.
Efekt zdražování se ale už začíná projevovat stejně jako u bližších destinací. Podobně uvažuje většina zájemců o bydlení za Prahou, což posiluje zájem o byty a domy ve městech ležících na přímé trati. A to ne zrovna zanedbatelně. „Poptávka po městech na železnici je vyšší, pro celou řadu občanů klíčová. Developeři právě sem směrují výstavbu. Pokud srovnáme dvě nemovitosti, kdy jedna bude na vlaku a druhá ne, cena té první bude určitě řádově o 20 až 30 procent vyšší,“ odhaduje Hanzl.
Z analýzy vyplynulo, že nejlevnějšími destinacemi pro bydlení ve Středočeském kraji jsou čtyři města, v nichž se dá bydlení koupit za méně než 70 tisíc korun za metr čtvereční, tedy více než o polovinu levněji než v Praze: Kolín, Český Brod, Kutná Hora a Nymburk. Čas strávený ve vlaku při dojíždění sem pak zabere kolem 40 minut na jednu cestu.
Naopak jasně nejdražší jsou obce v okresech Praha‑západ a Praha‑východ, které jsou oblíbené dlouhodobě – například zmiňované Říčany, dále Úvaly, Chýně, Roztoky u Prahy nebo Čelákovice. Byty se tu v posledním půlroce prodávaly za více než 100 tisíc korun za metr čtvereční. I tak tu lze ale při koupi rodinného bytu o 60 a více metrech čtverečních ušetřit na ceně více než dva miliony oproti pražskému průměru.
Developerská expanze
Při hledání bydlení za Prahou je potřeba brát v potaz ještě jednu skutečnost. Ceny bydlení uvedené v grafice platí pro byty prodané v posledním půlroce. Jde tedy o skutečné, realizované ceny, v drtivé většině se ovšem týkají starších bytů. Poněkud jiná je situace u nové výstavby. Developeři, které v posledních letech přilákala sílící poptávka po levnějším bydlení do většiny dobře dostupných měst ve Středočeském kraji, už tak levně neprodávají.
Pro ilustraci lze uvést několik příkladů. Společnost Finep jeden ze svých nových projektů naplánovala v jednom z nejoblíbenějších měst pro „dojíždějící Pražany“, do Kralup nad Vltavou. V Rezidenci u Vltavy se cena garsonek pohybuje kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční a u větších bytů ceny leží v rozmezí 82 až 92 tisíc korun za metr. Starší byty prodané v posledním půlroce se ovšem prodávaly v průměru zhruba za 72 tisíc za metr.
V obecně dražších Úvalech už starší byty vyjdou průměrně na více než 100 tisíc korun za metr čtvereční. V novém projektu Bydlení Úvaly, který staví developer Arcona Capital, už metr čtvereční vyjde přibližně na 120 až 130 tisíc korun.
Třetí příklad je z Kolína, kde developerská společnost Real‑Treuhand Reality & Development buduje velký projekt Radimský dvůr s více než 260 jednotkami. Zatímco průměrná cena starších bytů v posledních šesti měsících v Kolíně činila jen asi 62,5 tisíce za metr čtvereční, v Radimském dvoře je více než o třetinu dražší. I cena kolem 90 až 100 tisíc korun za metr čtvereční je nicméně stále o 60 tisíc nižší, než za kolik se dnes prodává bydlení v pražské novostavbě.
Kladno, město budoucnosti
Zdaleka největší stavební boom z měst ve Středočeském kraji už nastal a v příštích letech bude pokračovat v Kladně. „V současnosti se staví hned několik projektů a v součtu jde o vyšší stovky jednotek. V přípravě jsou ale i další velké bytové projekty, které přijdou na trh v příštích letech,“ potvrzuje majitel realitní kanceláře Re/Max Horizont Štěpán Gjurič.
Někdejší centrum ocelářství, které po roce 1989 utrpělo těžký ekonomický šok po krachu několika místních firem v čele s legendární „Poldovkou“ a jehož počet obyvatel se v posledních letech snižoval, tak projde renesancí. Díky masivní plánované výstavbě se promění v moderní město. Není přitom pochyb, že podstatná část nových obyvatel bude za prací dojíždět do metropole.
Kladno láká i developery z Prahy. Nabízí dostatek volných pozemků a brownfieldů, kde je jednodušší získat stavební povolení než v hlavním městě, má vybudovanou infrastrukturu a občanskou vybavenost a také už dnes slušné dopravní spojení. Do pražských Dejvic se dá z Kladna vlakem dojet zhruba za půl hodiny.
Do budoucna se navíc počítá s pohodlnější a také rychlejší dopravou. Správa železnic postupně modernizuje dnešní jednokolejnou trať. Dlouho plánovaný projekt, který provázelo mnoho komplikací, by podle aktuálních informací měl být dokončen kolem roku 2030. Atraktivita 70tisícového města tím vzroste, stejně jako počet jeho obyvatel.
Co developeři v Kladně připravují? Patrně největší plány má společnost YIT Stavo. Loni na konci roku oznámila, že se poprvé ve své historii vydá za hranice hlavního města. Hlavní motivací byly nižší ceny na kladenském realitním trhu. „Jsou pod úrovní pražského trhu, kde se průměrné hodnoty podle typu nemovitosti a lokality pohybují v rozmezí cca 120 až 170 tisíc korun za metr čtvereční. Oproti tomu v Kladně je průměr o cca 20 procent nižší, což pro zájemce znamená významnou úsporu při pořízení vlastního bydlení. Například při koupi bytu o velikosti 60 metrů čtverečních mohou ušetřit i více než 1,5 milionu korun,“ vysvětluje obchodní ředitelka YIT Dana Bartoňová.
Firma už rozjela první ze dvou významných kladenských projektů, Portti Kladno, kde nabídne družstevní a vlastnické bydlení. Celkem půjde zhruba o dvě stovky bytů. Do budoucna má přijít ještě větší projekt, jehož název zatím není jasný. Co jisté je, že v tomto případě vznikne v deseti etapách během dvanácti let dokonce na 800 bytových jednotek.
Významnou investici realizuje v Kladně také pražská developerská společnost Natland. Od skupiny EBM koupila už rozjetý projekt Stromovka, jehož velkou výhodou je lokalita: pozemek o velikosti 50 tisíc metrů čtverečních leží poblíž vlakového nádraží. Na něm vznikne celá nová čtvrť s více než šesti stovkami bytů.
Do Kladna zamířila také developerská divize skupiny Creditas, která už téměř vyprodala projekt Nové Boroviny. V prodeji je také bezmála 150 bytů v projektu Pod Ostrovcem, který staví společnost Abbey, nebo více než stovka bytů od EBM Group v rámci Rezidence Engerth. Vedle toho pak v Kladně roste nebo se připravuje několik dalších projektů, každý řádově s desítkami bytů.
Bydlení za Prahou. | Foto: Economia
VRT zmenší republiku
Jestliže dnes se dá vlakem z Prahy do hodiny dojet maximálně do měst ve Středočeském kraji, budoucnost by měla tento okruh podstatně rozšířit. A to díky plánované síti vysokorychlostních tratí. První úseky dráhy pro rychlovlaky by se po letech odkladů a komplikací s výkupem pozemků měly začít stavět v roce 2026 či 2027.
Ty klíčové, které povedou z Prahy severozápadním směrem na Ústí nad Labem a na východ na Hradec Králové, ovšem zatím žádné pevné termíny nemají. Známé jsou nicméně už dnes časové úspory, které vysokorychlostní trať cestujícím přinese. Konkrétně do Ústí nad Labem má cesta vlakem trvat 25 minut místo dnešní hodiny a čtvrt. Přímá linka do Hradce Králové a Pardubic pak zkrátí cestování na necelých 40 minut. Dnes se přitom do Pardubic jezdí hodinu a do Hradce hodinu a 40 minut.
Právě tato krajská města se „přiblíží“ Praze natolik, že v nich bude možné bydlet a zároveň pracovat v hlavním městě bez současné, pro život už podstatnější časové ztráty (v úvahu je nutné brát, že při pravidelném dojíždění jde o dvě cesty denně).
Podle realitních expertů se to projeví i na realitním trhu. „Očekáváme, že v příštích letech bude sílit poptávka po městech, ve kterých bude plánována vysokorychlostní trať,“ říká generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.
Bydlení v místech, která se „přiblíží“ Praze díky rychlovlakům, je dnes stále ještě podstatně levnější. V Hradci Králové se podle údajů společnosti Deloitte na konci minulého roku prodávaly byty za cenu kolem 86 tisíc korun za metr čtvereční a v Pardubicích ještě o 12 tisíc levněji. Zdaleka nejdostupnější je ovšem bydlení v Ústí nad Labem, které je dlouhodobě nejlevnějším segmentem zdejšího realitního trhu. Byty se tu dají pořídit za necelých 39 tisíc korun za metr čtvereční, tedy za čtvrtinu toho, kolik stojí v Praze.
