Češi vydělávají přes Airbnb miliardy. Někteří našli trik, jak neplatit žádné daně

Za rok 2023 eviduje finanční správa přiznané příjmy přes rezervace Airbnb ve výši 2,9 miliardy korun. Data za rok 2024 zatím úřady nemají. Celkem si pak lidé a firmy ze všech pronájmů, tedy i těch dlouhodobých, přišli za rok na víc než 117,1 miliardy korun.

Finanční správa přiznává, že celková suma bude vyšší, protože někteří zdaňují pronájmy jako součásti jiných příjmů.

Rok 2023 je vůbec první, kdy mají úřady přesnější data o tom, jaké příjmy plynou Čechům z Airbnb. „Za roky 2021 a 2022 tyto souhrnné údaje k dispozici nemáme, protože v tomto období ještě neprobíhala automatická výměna informací podle směrnice Rady Evropské unie,“ upřesnil mluvčí finančního ředitelství Patrik Madle. 

Data totiž zahrnují nejen majitele, kteří mají v Česku bydliště nebo sídlo, ale i Čechy žijící v zahraničí.

Údaje také ukazují, že celkovým pronájmům se v Česku daří, každý rok celkový přiznaný příjem roste o několik miliard korun.

Jak ušetřit na daních

Někteří z těch, kteří vlastní nemovitosti déle než pět let a pronajímají je, využívají „fígl“, který umožňuje zákon, a neplatí tak žádné daně.

Nejčastěji se daň počítá dvěma způsoby. „Buď uplatníte skutečné výdaje, nebo uplatníte paušální náklad ve výši 30 procent ze získaných příjmů,“ vysvětluje daňový poradce Martin Kopecký.

Jinými slovy z příjmu za pronájem se odečte třicet procent coby paušální náklady, anebo se odečítají všechny skutečné a uznatelné výdaje spojené s pronájmem. A z toho, co zůstane, se vypočítá patnáctiprocentní daň z příjmu.

„Ještě existuje takový trik, když máte byt déle než pět let a začnete ho pronajímat,“ radí Kopecký. Právě tenhle „trik“ může vést k tomu, že majitel neplatí daně žádné.

Jako náklad lze totiž uplatnit jednu třicetinu bytu v podobě takzvaných odpisů, které umožňuje zákon u nemovitostí vlastněných déle než pět let.

Například u nemovitosti za deset milionů mohou vycházet roční náklady v podobě zmíněných odpisů, které lze uplatnit jako náklady, na víc než tři sta tisíc.

„Cenu nemovitosti, ze které se uplatňují odpisy, ale musí určit znalec,“ upozorňuje daňový poradce Martin Kopecký.

A pokud příjmy z pronájmu nepřesáhnou veškeré náklady včetně zmíněných odpisů, neplatí dotyčný žádné daně. Kolik je takových poplatníků, co nakonec žádné daně neplatili, protože využili tuhle možnost v zákoně, zjistit nelze.

Noc přes Aibnb stojí třikrát tolik

Krátkodobé pronájmy, jako je Airbnb anebo třeba Booking.com, bývají prezentovány jako způsob, jak si vydělat víc než z běžných pronájmů. Z dat, která loni zveřejnila datová společnost hlavního města Prahy Golemio, se nejčastěji pronajímala jedna noc přes Airbnb v centru Prahy za 2428 korun. U dlouhodobého pronájmu to je zhruba třikrát méně.

Na první pohled slušný rozdíl, má ale svá úskalí. „Srovnávat krátkodobý pronájem s dlouhodobým je jako porovnávat podnikání s pasivní investicí,“ uvedl Matěj Koutný, předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí pro Hospodářské noviny.

„V ideálním případě může krátkodobý pronájem generovat až trojnásobek příjmů oproti dlouhodobému, avšak většina ubytovatelů se k tomuto výsledku ani nepřiblíží. Po zohlednění času věnovaného správě, komunikaci s hosty a řešení provozních záležitostí může být čistý výnos nižší, než se na první pohled zdá,“ dodává Koutný.

Náklady mohou spolknou i polovinu příjmů. Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy se v hlavním městě pronajímá přes Airbnb jedno procento bytového fondu. 

„Airbnb má v Praze vysoce komerční povahu, kdy na jednoho hostitele připadá pronájem 2,8 jednotek. Téměř 80 procent jednotek zároveň nabízejí hostitelé, kteří v Praze pronajímají dvě a více jednotek,“ napsal Jan Sýkora v loňské Analýze stavu a vývoje krátkodobého ubytování.

Právě ve velkých městech je koncentrace těchto druhů pronájmů největší.