Až se měsíční splátka hypotéky přiblíží měsíčnímu nájmu, vypukne v Praze klondajková horečka po bytech, předpovídá investor do nemovitostí Pavel Fohler. Stalo by se to podle něj v případě, kdy by Česká národní banka snížila úrokové sazby pod čtyři procenta. „Nejlepší čas pro nákup bytu byl včera a druhý nejlepší čas je dnes,“ říká v rozhovoru pro Aktuálně.cz.
Kam se bude letos pohybovat cena nemovitostí v Praze?
Nahoru.
Proč?
To je jednoduché. V Praze přibývá obyvatel, podle prognóz tu bude do roku 2050 žít o 700 tisíc lidí více. Navíc, o čem se moc nemluví, je rostoucí věk dožití a jeho vliv na dostupnost bytů – průměrný věk dožití se zvýší o pět let. Takže na sekundárním trhu bude méně bytů.
Co je to sekundární trh?
To znamená už existující nemovitosti – v našem případě byty či domy -, které už někdo vlastnil, kde někdo bydlí. Na primárním trhu se naopak prodávají nově postavené nemovitosti.
A výstavba nových bytů to nezachrání?
Ne. Vezměte si, že v roce 2023 se prodalo nějakých tři a půl tisíce nových bytů, v roce 2024 se očekává kolem sedmi tisíc bytů. Přitom jen přirozená obnova bytového fondu by vyžadovala, aby se ročně v Praze prodalo či dokončilo přes deset tisíc bytů.
Pro úplnost, počet zahájených a dokončených bytů by se mohl blížit cca 7500 za rok 2024. Na konečnou statistiku si ale musíme ještě pár týdnů počkat.
Pavel Fohler (*1978) je investorem do nemovitostí. Pracoval v korporátním prostředí ve Velké Británii, Maďarsku, Německu, Lucembursku a Jižní Koreji. Zaměřuje se na pronájem bytů ve formě spolubydlení.
Tak to je přece jen zvyšující se trend…
Ale je to pořád málo – máme problémy s digitalizací stavebního řízení, NIMBY přístup s neustálým odvoláváním se různých zájmových skupin… Ještě dlouho se tu dostatečně stavět nebude, pokud nepřijde radikální změna a někdo do toho netřískne tak jako Javier Milei v Argentině.
Co udělal?
Jako prezident Argentiny zavedl velmi drastické reformy, včetně snižování vládních výdajů, redukce regulací…
Zmínil jste NIMBY přístup, co to přesně je?
NIMBY je zkratka anglického „Not in my back yard“ (česky „Ne na mém dvorku“). Označuje to odmítavý postoj obyvatel převážně těch, kteří v okolí bydlí, proti nové výstavbě.
Kolik tedy chybí bytů?
Podle analýzy jednoho velkého pražského developera je v Praze kumulativní manko téměř sto tisíc bytů. Bude trvat dekády, než se to vyrovná.
Může se něco změnit s úpravou úrokových sazeb?
Očekává se mírné snížení úrokových sazeb u hypoték, což má pozitivní vliv na poptávku po bytech. Ale je možné, že se Česká národní banka bude obávat přetrvávající inflace a zavede opět nějaké restrikce či úpravu parametrů ve formě LTV a DSTI na hypotéky.
To znamená co?
LTV (Loan to Value) představuje poměr mezi velikostí hypotéky a cenou bytu. Takže pokud máte byt za deset milionů korun, tak LTV 80 procent znamená, že máte hypotéku na osm milionů, zatímco dva miliony máte své peníze.
DSTI (Debt Service to Income) představuje poměr mezi splátkami veškerých dluhů k čistému přijmu. Banka se tím jistí, že žadatel hypotéku zvládne splácet. Pokud tedy souhrn měsíčních splátek je 20 tisíc korun a váš čistý příjem je 50 tisíc korun, je poměr DSTI vyjádřený v procentech 20/50, tedy 40 procent
Každopádně za poslední roky se tu naakumulovala odložená poptávka, která o to více tlačí ceny bytů nahoru.
To je další termín, který budete muset vysvětlit.
Odložená poptávka v případě nemovitostí je situace, kdy kupující bytu počká s koupí z důvodu vysokých cen nebo jiných omezení. Jedním z nejdůležitějších omezujících faktorů je výše měsíčních splátek hypotéky, protože to kupujícímu dá vědět, zda půjčku zvládne, či nezvládne zaplatit. A tato výše měsíčních splátek je ovlivněna úrokovou mírou, kterou stanovuje Česká národní banka. Zkrátka čím vyšší je úroková sazba, tím vyšší jsou hypotéky a tím méně lidé kupují nemovitosti.
A pokud by ČNB snížila úrokovou sazbu, co se stane?
Pokud by se úrokové sazby dostaly pod čtyři procenta, nastane v Praze hotová klondajková horečka po bytech. Při této úrokové sazbě se totiž měsíční splátka hypotéky přiblíží měsíčnímu nájmu. A pokud máte platit skoro stejně měsíčně za hypotéku na byt, který bude jednou váš, nebo za nájem, který plyne někomu do kapsy, vyberete si asi hypotéku.
Další faktor pro růst cen bytů jsou nové regulace. Nové domy by od roku 2030 měly být bezemisní, což dle mé diskuse s jedním menším developerem může prodražit stavby až o 30 procent. Pro rok 2025 upravila ČNB svůj výhled a to, že meziroční nárůst cen bytů očekává kolem 5,7 procenta. Meziroční nárůst nájmů v Praze je 6,2 procenta a trend pokračuje.
Co konkrétně znamená, že nové domy mají být bezemisní?
To znamená, že tyto budovy během svého provozu jsou energeticky šetrné. Jednoduše řečeno, nemusíte moc topit, máte nainstalované solární panely a další energeticky efektivní technologie, které jsou ovšem velmi drahé.
A co se stane se starými „emisními“ domy? Budou se muset nějak nákladně rekonstruovat a zateplovat, nebo jsou z těchto pravidel vyjmuty?
U stávajících budov byl tento požadavek posunut na rok 2050. V případě historických budov, kterých má Praha opravdu hodně, to je naprosto nerealistické.
Z toho, co říkáte, tedy vyplývá, že kdo peníze má, měl by nakupovat nyní?
Velmi stručná odpověď je ano. Alespoň mi to dává smysl pro Prahu. Pokud si kupujete byt pro vlastní bydlení, tak s oblibou říkám, že nejlepší čas pro nákup bytu byl včera a druhý nejlepší čas je dnes. Ale samozřejmě tu nechci dávat nějaké doporučení. To si každý musí rozhodnout sám.
Kdyby po vás ale přesto někdo radu chtěl, co byste mu poradil?
Takovou velmi základní pomůckou, kterou používám i já a podle které si alespoň rámcově vyhodnotíte, zda koupě bytu dává smysl, je výnosnost pronájmu. Tu si vypočítáte následovně. Jde o roční čistý příjem z pronájmu, který by vám nemovitost mohla generovat k pořizovací ceně nemovitosti, a to pak vynásobíte stem, aby výsledek byl v procentech. Pokud si koupíte 1+KK v Praze za 4,5 milionu a čistý zisk z pronájmu je cca 15 tisíc měsíčně, pak je výnos z pronájmu čtyři procenta.
A tento výsledek pak můžete i porovnat například s úrokem v bance na dlouhodobém termínovaném vkladu. Když se pozorně podíváte, tak na pět a více let vám banka v dnešní době nedá více než dvě procenta. Pokud tedy těch 4,5 milionu vložíte na termínovaný vklad, tak banka vám ročně na úrocích zaplatí 90 tisíc, zatímco výnos z pronájmu je 180 tisíc.
Jde o zjednodušený pohled, nepočítám zde s různými poplatky, ale myslím, že to je velmi užitečný nástroj, jak si vyhodnotit, zda to má, či nemá smysl.
Pokud si kupujete byt na hypotéku, tak se pak počítá s výnosností vlastního kapitálu, ale to je opět na delší povídání a nechci zbytečně zacházet do detailů. Pro porovnání zda má koupě nemovitosti smysl, ale použijte stále to samé.
A dá se říct, že je mezi lidmi dost peněz? Že je tu dost zájemců kupovat i bez hypotéky?
V roce 2022 a 2023, díky vysokým úrokovým sazbám, bylo kolem 70 procent nemovitostí kupováno v hotovosti. Přitom o rok dříve to bylo půl na půl. Hotovost tedy mezi lidmi stále je. Se snižující úrokovou sazbou počet bytů financovaných skrz hypotéku opět výrazně roste.
Video: Spotlight moment: Nesmyslně dlouho to trvá, stěžuje si přemíru byrokracie šéf IPR Praha Boháč (30. 10. 2024)
Spotlight moment: Nesmyslně dlouho to trvá, stěžuje si přemíru byrokracie šéf IPR Praha Ondřej Boháč | Video: Tým Spotlight
