Čistá hodnota majetku mediánové tuzemské domácnosti dosahuje sto tisíc eur (zhruba 2,4 milionu korun) a je tak podobná jako v Nizozemsku nebo v Německu, vyplývá z analýzy majetku domácností, kterou zveřejnil think-tank Institut pro demokracii a ekonomickou analýzu (IDEA) při Ekonomickém ústavu Akademie věd ČR. Studie nicméně upozorňuje, že na rozdíl od západních zemí v Česku tvoří dominantní díl hodnoty majetku nemovitost, v níž domácnost bydlí.
Autoři práce, jimiž jsou ekonomové Daniel Münich a Michal Šoltés, upozorňují, že majetek výrazně ovlivňuje řadu rozhodnutí jedinců i domácností. Jeho prodejem či pronájmem totiž mohou kompenzovat či nahradit přechodné i dlouhodobější výpadky příjmů. Domácnostmi vlastněný majetek je tak dle autorů minimálně stejně důležitý jako pracovní příjem.
Zároveň zdůrazňují, že majetkové nerovnosti se mohou výrazně lišit od těch příjmových. Důvodem jsou rozdíly v dlouhodobě kumulovaných příjmech, které jsou navíc mnohdy i mezigenerační. Autoři podotýkají, že během posledních dekád majetková nerovnost uvnitř většiny zemí vzrostla. „Například v 80. letech minulého století vlastnila setina nejbohatších Američanů zhruba pětadvacet až třicet procent majetku, přičemž v roce 2016 už vlastnili čtyřicet procent,“ uvádí pro příklad.
Podle zakladatele výzkumného ústavu PAQ Research Daniela Prokopa je majetková nerovnost problémem i v Česku – za posledních deset let navíc vzrostla. „Všechny ukazatele, od nějakých celkových typu, kolik vlastní procento nejbohatších Čechů, nás řadí mezi silně nadprůměrné evropské státy,“ poznamenal letos v lednu pro server iRozhlas.cz.
Získat mezinárodně srovnatelná data pro analýzu majetkových nerovností bylo ovšem podle autorů studie dlouho poměrně obtížné. Změnu přineslo až zapojení Česka do výběrového šetření HFCS, v rámci něhož jsou zjišťovány právě mimo jiné majetkové poměry domácností. V tuzemském prostředí se příslušná data sbírají v rámci šetření nazvaného Finanční situace domácností (FSD), které provádí Český statistický úřad (ČSÚ) ve spolupráci s Českou národní bankou.
Podle autorů je ovšem problémem výběrových šetření fakt, že nemusí být dostatečně reprezentativní. Důvodem je, že tento způsob nemůže dostatečně pokrývat nejvíce a nejméně majetné domácnosti. Další komplikaci mohou představovat takzvané daňové ráje, do nichž si nejbohatší lidé a firmy ukládají značnou část majetku, což jim umožňuje snížit si daňovou povinnost. Autoři práce upozorňují, že dle odhadů je v daňových rájích a offshorových společnostech ukryto až osm procent celosvětového majetku. Zároveň dodávají, že například ve Skandinávii patří polovina majetku ukrytého v daňových rájích pouhé jedné setině procenta tamní populace.
Analýza, která dle autorů představuje jedno z prvních mezinárodních srovnání rozložení a struktury majetku českých domácností, se tak soustředí zejména na porovnání vybraných (typizovaných) domácností podle postavení v majetkovém rozdělení či podle věku osoby v jejím čele. Srovnává tak například hodnotu a strukturu majetku mediánové domácnosti v tuzemsku, v Německu, na Slovensku či v Itálii. Takováto srovnání totiž dle autorů nejsou tolik náchylná ke zkreslení kvůli nedostatečnému pokrytí majetku nejbohatších domácností. I přesto však připouští, že podkladová data a na nich založené statistiky dostatečně nepokrývají nejchudší a nejbohatší domácnosti.
Autoři v rámci studie rozeznávají pět kategorií aktiv. Zároveň upozorňují, že do majetku domácností nezahrnují nároky na prostředky z veřejného penzijního a zdravotního pojištění, ačkoliv tyto nároky či záruky mohou ovlivňovat investiční a spotřební chování. Nesplňují ovšem další vlastnosti majetku, jelikož je nelze kupříkladu dědit.
Hodnota majetku českých domácností
Jaká zjištění tedy studie přináší? V první řadě porovnává čistou hodnotu (hodnota aktiv snížená o závazky, například o hypotéky) majetku domácností napříč zhruba dvaceti evropskými státy (v některých srovnáních je počet omezen na osm). Z komparace mimo jiné vyplývá, že chudá česká domácnost na hranici spodní pětiny majetkového rozdělení drží větší hodnotu majetku než stejně definovaná chudá domácnost například v Německu nebo ve Francii.
„Že chudé domácnosti v zemích východní Evropy v absolutním vyjádření v eurech vychází bohatší než chudé domácnosti v západní Evropě, je důsledkem vysokého zastoupení primárních nemovitostí (ty, v nichž domácnost žije, pozn. red), které domácnosti často nabyly privatizací bytových fondů po roce 1989 a také (je to dáno) relativně vysokou cenou nemovitostí,“ vysvětluje studie.
Čistá hodnota majetku české mediánové domácnosti je pak přibližně sto tisíc eur (zhruba 2,4 milionu korun), což je dle studie podobně jako na Slovensku, v Portugalsku, v Nizozemsku, Německu a Finsku. S ohledem na nižší cenovou hladinu v tuzemsku a na Slovensku drží mediánové domácnosti v těchto dvou zemích majetek kupní silou převyšující majetek mediánových domácností řady zemí západní Evropy
- Medián je prostřední hodnota, která dělí řadu vzestupně seřazených výsledků na dvě poloviny – polovina hodnot je menších nebo rovných a polovina větších nebo rovných. Základní výhodou mediánu jako statistického ukazatele je fakt, že není ovlivněn extrémními hodnotami, na rozdíl například od průměru.
Bohaté české domácnosti (na hranici horní pětiny majetkového rozdělení) naopak vlastní majetek zhruba pouze poloviční hodnoty stejně definované domácnosti v Německu, Francii, Itálii a Rakousku. Z toho vyplývá, že zatímco chudé tuzemské domácnosti jsou z hlediska majetku v mezinárodním srovnání relativně bohaté, tak bohaté české domácnosti jsou zase relativně chudé.
Jiný pohled nabízí srovnání, kdy je majetek vyjádřen v násobcích průměrné hrubé roční mzdy dané země. Tuzemské mediánové domácnosti v tomto srovnání vychází ještě výrazně lépe. „Střední česká domácnost vlastní majetek přesahující pětinásobek průměrné roční mzdy, zatímco v Německu a Finsku to je zhruba jen dvojnásobek. Rozdíl je dán kombinací relativně nízkých mezd a vysokých cen nemovitostí v Česku,“ přibližuje analýza. Podobně jako tuzemsko je na tom Slovensko. „České a slovenské mediánové domácnosti patří v tomto vyjádření k nejbohatším v Evropě,“ zdůrazňují autoři práce.
Tento fakt navíc podle nich nabízí obrácený pohled na známou statistiku, podle níž je zejména v Praze potřeba více ročních průměrných mezd na pořízení nového bytu než v mnoha jiných zemích a městech Evropy. „Tutéž statistiku lze rovněž číst tak, že domácnosti s primární nemovitostí v ní mají uloženou vyšší hodnotu než domácnosti v mnoha jiných i bohatších zemích Evropy,“ podotýkají autoři. V Praze je tradičně nejdražší bydlení v Česku. Na konci roku 2025 se mediánová cena prodaných bytů za metr čtvereční pohybovala okolo 143 tisíc korun, vyplývá z analýzy realitní kanceláře Maxima Reality, která vychází z údajů v katastru nemovitostí.
Studie think-thanku IDEA ale zkoumá hodnotu majetku i z hlediska věku. Mediánová česká domácnost, v jejímž čele je osoba mezi 51 až 70 lety, vlastní podle analýzy majetek v hodnotě o třicet procent vyšší než domácnost, v jejímž čele je člověk mezi 31 a 50 lety. Rozdíly jsou ale menší než v západních státech. Například v Belgii, Francii či Rakousku drží starší mediánová domácnost dvakrát více majetku než mladší a v Německu je to dokonce třikrát tolik.
V pobaltských státech naopak vlastní starší i mladší domácnosti zhruba stejně hodnotný majetek. „V západních zemích je tedy větší mezigenerační koncentrace majetku než v bývalých komunistických zemích, které prošly přechodem na tržní ekonomiku a vlnami privatizace,“ shrnují autoři.
Zásadní role nemovitosti, v níž domácnost žije
Zásadní roli dle studie hraje v majetku českých domácností primární nemovitost. Ta totiž tvoří až osmdesát procent hodnoty majetku těch domácností, které takovouto nemovitost vlastní. Význam primární nemovitosti dle analýzy klesá až v horní desetině nejmajetnějších domácností, které drží i jiná aktiva.
Proč tyto nemovitosti hrají tak zásadní úlohu? „Význam primárních nemovitostí v Česku je dán především historicky rozsáhlou privatizací bytového fondu a restitucemi po roce 1989 a rapidním růstem jejich cen v posledních letech,“ vysvětlují autoři analýzy.
Primární nemovitost je navíc ve struktuře majetku zásadní i v dalších zemích střední Evropy. Například v Maďarsku či na Slovensku ji podle autorů vlastní i ty nejchudší domácnosti. V Německu a ve Francii je naopak význam primárních nemovitostí nižší. V první jmenované zemi nemovitosti vlastní domácnosti typicky až od mediánové hodnoty majetku. V domácnostech, které v Německu, Francii a ve Finsku nepatří mezi pětinu nejbohatších, navíc primární nemovitost tvoří pouze kolem šedesáti procent hodnoty majetku. Tamní domácnosti totiž drží větší podíl majetku ve finančních aktivech.
„Nevýhodou vysokého podílu primární nemovitosti na celkovém majetku domácnosti v tuzemsku je nízká likvidita a omezená flexibilita s majetkem nakládat. Prodej nemovitosti totiž bývá časově i administrativně náročný. Navíc po prodeji primární nemovitosti zůstává potřeba zajistit náhradní bydlení jinou formou,“ konstatují autoři.
Kolik českých domácností žije ve vlastním?
Další data související s primárními nemovitostmi nabízí nedávno zveřejněné výsledky výběrového šetření Životní podmínky (EU-SILC), které provádí ČSÚ. Šetření proběhlo v první polovině loňska a zapojilo se do něj osm a půl tisíce domácností.
Zjištěná data mimo jiné ukazují, že ve vlastním domě žije 38,4 procenta domácností. Dalších více než 33 procent poté bydlí ve vlastním bytě. „Celkem tedy téměř tři čtvrtiny domácností v Česku bydlí ve vlastním, zatímco nájemní bydlení se týká asi pětiny,“ podotkla Táňa Dvornáková z ČSÚ.
V této souvislosti statistici prezentovali i data, která ukazují, kolik korun měsíčně domácnosti za bydlení dají. Zatímco ty, které žijí v bytě v osobním vlastnictví, vydají průměrně 7495 korun, domácnosti, které žijí v nájemním bydlení, „odevzdají“ pronajímateli více než třináct a půl tisíce. Dle ČSÚ jde přitom o téměř třetinu jejich příjmů. „Je to způsobeno tím, že platí nejvyšší výdaje za bydlení a zároveň takto bydlí domácnosti s nižšími příjmy,“ vysvětlují statistici.
Domácnosti a finanční aktiva
Studie think-tanku IDEA upozorňuje, že tuzemské domácnosti, podobně jako třeba ty slovenské nebo rakouské, drží jen nízký podíl svého majetku ve formě finančních aktiv. Na Slovensku finanční aktiva představují jen zhruba polovinu roční mzdy. V Česku a v Rakousku odpovídají průměrné roční mzdě.
Významná část těchto aktiv je v tuzemsku navíc koncentrována na běžných či spořicích bankovních účtech a v omezené míře v konzervativních finančních produktech, jako jsou životní nebo důchodové připojištění. „V porovnání se západními zeměmi tak české domácnosti zaostávají v podílu aktiv uložených ve fondech či akciích,“ podotýkají autoři.
V souvislosti s tím analýza zkoumala také to, po jak dlouhou dobu by domácnosti dokázaly nahradit své běžné příjmy prostřednictvím odprodeje finančních aktiv, přičemž se nezapočítává prodej primární nemovitosti. Chudší domácnosti by své příjmy zvládly takto pokrýt pouze na několik měsíců, zatímco ty mediánové na půl až jeden a půl roku. Délka období se liší i mezi jednotlivými státy. „Domácnosti ze zemí, jako je Německo, Francie, Itálie a Finsko, drží v majetku dvojnásobek jejich ročních mezd, zatímco země centrální Evropy (Maďarsko, Česká republika, Slovensko a Rakousko) jen zhruba polovinu,“ konstatují autoři práce.
Co to znamená pro tuzemské domácnosti? „Nevýhodou nízkého podílu finančních aktiv a vysokého zastoupení primární nemovitosti na celkovém majetku domácností je nízká likvidita a omezená flexibilita při nakládání s majetkem. To snižuje schopnost reagovat na negativní příjmové šoky,“ poznamenal spoluautor analýzy Daniel Münich.
Češi a investice
Z prosincového Barometru spoření agentury IBRS pro společnost Golden Gate vyplynulo, že 81 procent Čechů považuje za nejzajímavější investiční možnost vlastnictví domu či bytu. Druhé místo stejně jako předloni obsadilo vlastnictví pozemku se 71 procenty, následuje spořicí účet se 64 procenty.
Dle dat společnosti UniCredit Bank se přitom nevýhodnost investic do nemovitostí koncem roku 2025 prohloubila. Její ukazatel, který představuje čistou roční výnosnost nájemného, od níž se odečte průměr úrokových sazeb hypoték a vládních dluhopisů, klesl od října loňského roku o šestnáct bodů na minus 3,07 procenta. Tím se relativní nevýhodnost investování do bytů propadla na nejhlubší hodnotu od září 2023.
Počet investujících lidí v tuzemsku nicméně podle Asociace pro kapitálový trh České republiky (AKAT) stoupá. K loňskému roku mělo nějakou zkušenost s investicemi 46 procent lidí, což je pětiprocentní nárůst oproti roku 2024, ukázal průzkum, který pro AKAT provedla agentura Perfect Crowd. „Váhající skupina je přitom stále velká, což otevírá další prostor pro postupný růst podílu investujících. Růst táhly také investiční aplikace. Postupně přibývá respondentů, kteří investují přes mobilní aplikace některé české platformy,“ uvedla výkonná ředitelka AKAT Jana Brodani.
Jen malé procento lidí podle asociace nechává peníze „ležet“ na běžném účtu. „Mezi finančními produkty u nich stále vedou spořicí účty, od nichž investory neodrazují zatím ani klesající sazby. 55 procent dotázaných na ně hodlá odkládat svoje úspory i v nejbližší budoucnosti. Do budoucna se u nich těší poměrně vysokému zájmu i produkty jako penzijní spoření nebo podílové fondy,“ přiblížil předseda AKAT Jaromír Sladkovský.
V první polovině února AKAT zveřejnila i další data. Podle nich měly domácnosti a instituce v domácích a zahraničních fondech kolektivního investování nabízených v tuzemsku na konci roku 2025 naspořeno 1,411 bilionu korun. Celkový objem investic dosáhl v tuzemsku více než 3,7 bilionu a meziročně se zvedl o 540 miliard. „Investice v loňském roce lámaly rekordy – jak díky tržnímu zhodnocení, tak díky přílivu nových investic. Rok 2025 tak jenom potvrdil rostoucí oblibu investování v Česku,“ sdělila Brodani. Podle Sladkovského jsme „nikdy v novodobé historii nebyli svědky tak výrazného růstu a tak velkých objemů investic“.
